Устаревшие планы территорий мешают оценить характеристики участков

16.09.2014

Индустриальные, техно- и агропарки строятся сегодня на непривлекательных территориях. На участках, выделенных под застройку, обнаруживаются торфяники, близко расположенные населенные пункты, реки и другие особенности ландшафта, снижающие эффективность использования земли и увеличивающие стоимость реализации проекта. Участники "круглого стола" "Повышение инвестиционной привлекательности территорий посредством актуализации градостроительной документации" обсудили, что поможет снизить потери бизнеса.

 

Тема поднята как нельзя вовремя. Функции ликвидируемого минрегиона распределяются между рядом министерств. На минэкономразвития будут возложены задачи социально-экономического развития субъектов и муниципалитетов, приграничного и межнационального сотрудничества, планирования территорий. Минстрой будет отвечать за градостроительное зонирование. Это говорит о том, что подход к выделению участков для реализации инвестиционных проектов в ближайшее время может измениться. Поэтому самое время обозначить проблемные моменты, чтобы они попали в поле зрения ответственных за их решение министерств.

 

О проблемах, с которыми создатели техно-, агро- и индустриальных парков сталкиваются на практике, главный архитектор проектов департамента градостроительства компании "Финансовый и организационный консалтинг" Дипеш Лохани рассказал на примере индустриального парка "Храброво" в Калининградской области. Для его создания был выделен участок, который имел явные преимущества: близость областного центра - города Калининграда и морского порта (21 км), аэропорта (3 км), автодороги регионального значения. В то же время участок имел явные недостатки: на территории, выделенной под застройку, протекала река, в непосредственной близости находились населенные пункты и земли сельхозназначения. Планируемое использование участка не соответствовало правовому режиму земель сельхозназначения. Кроме того, участок находился в зоне санитарной охраны Балтийского залива, зоне возможного подтопления, шумовой зоне и зоне взлета аэропорта. Все эти факторы следовало выявить раньше, до выделения территории под создание индустриального парка. Но на практике минусы часто обнаруживаются на этапе создания проекта парка. "Сейчас все инвестиционные проекты, такие как индустриальные парки, начинаются с выбора территории для их размещения. И только после этого инвестор приступает к разработке архитектурно-строительной концепции", - сообщил Дипеш Лохани. Он предложил привлекать экспертов к исследованию участков перед тем, как они будут переданы инвесторам для создания агро-, техно- или индустриальных парков. Пока же такой возможности нет, процедура выделения участков этого не предусматривает.

 

Предполагается, что все необходимые сведения об участке инвестор получит из градостроительной документации. В 2009 году в России был дан старт разработке генеральных планов поселений и городских округов. В 2013-м утверждены схемы территориального планирования некоторых территорий. Включенные в реализацию инвестиционных проектов регионы работают над созданием планов комплексного планирования территорий. Но на деле далеко не все инвесторы получают достаточно информации о том участке, на котором им предстоит развивать проект. "Если говорить о выборе участка, то любой инвестор должен делать свой выбор на основании каких-то фактов. Так вот нам при выборе участка градостроительная документация не очень помогла. В ней нет информации, пригодна ли территория по инженерно-геологическим условиям. Не всегда есть актуальная информация по объектам инженерно-транспортной инфраструктуры", - сказал Николай Пегин, генеральный директор компании "Корпорация развития Камчатского края".

Корпорация столкнулась с рядом типичных для инвесторов проблем, которые пришлось решать по ходу работы. "Оказалось, что часть территории неблагоприятна для строительства, и это потребовало дополнительных финансовых затрат. По имеющейся документации территориального планирования размещение агропарка не было предусмотрено. Правила землепользования и застройки также не учитывали его возможное создание. Соответственно, для того чтобы беспрепятственно начать строительство, нам пришлось инициировать внесение изменений в эти правила", - сообщил Николай Пегин.

 

Недостаточная проработка документов, содержащиеся в них устаревшие данные или противоречивые сведения приводят к тому, что на основе имеющихся данных невозможно принять взвешенное решение о пригодности участка для строительства техно-, агро- или индустриального парка. "Сейчас типичной является ситуация, когда у муниципалитета есть несколько карт, констатирующих фактическое использование земли. А также весьма пространно показывающих их будущее развитие", - посетовал Николай Пегин. Все это говорит о том, что подготовка градостроительной документации является далеко не последним фактором, влияющим на инвестиционное развитие территорий. Ее качественная подготовка позволяет предоставлять под инвестпроекты наиболее подходящие для этого участки.

 

Незнание особенностей участка до его выделения под строительство парка делает инвесторов заложниками и с точки зрения экологических норм. Инвестор чаще всего не знает об ограничениях выделенного участка. В итоге на решение новой задачи - соблюдение экологических норм - приходится тратить дополнительное время и деньги. "Соблюдение экологических требований часто служит препятствием в реализации проектов", - говорит Владимир Рудашевский, заместитель председателя комитета РСПП по промышленной политике.

 

Умысла "ставить палки в колеса" инвестору у местных чиновников нет. Инвестиционная привлекательность территорий оценивается по количеству инвестпроектов. И регионы спешат предоставить условия для их развития, даже в ущерб качеству.

 

Российская Бизнес-газета - Государственно-частное партнерство №965 (36). Ирина Голова.


Архив